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酒店营业项目的生命曲线
2008-09-12 11:08:37 3057
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    酒店投资发展在子项目的业态组合上、Compass许春明总结了南方城市的项目经验,给出了如下分析意见供同行参考。 

    1.综合性酒店内各个子经营项目的生命曲线图

    注:数值0-2.5是指一般市场预估的开房或开台倍率。

    客房:培育期一年左右,第2-4年会进入成长高峰期,第5年起需逐步装修,之后会有一段时间的平稳期,第10年需进行大装修,投资回报稳定,政策风险较少。
    餐饮:培育期半年左右,第6月-3年会进入成长高峰期,第4年需作些装修调整,之后会有一段时间的平稳期,到第9年左右需进行大装修,投资回报稳定,但酒店餐饮出品标准难规范、管控难度大,利润空间较簿。
    娱乐:在中国大陆的特性基本上是没有培育期,开业就会“火热”,第2年进入高峰,第4年起会进入衰退并装修,之后每3年会有一调整,属于快热、快回报、快消退的特性。
    康体:周期与娱乐有一定的相似性,但康体走的是“量”,如SPA与沐足保健可以以2-3的倍率突破营业。
    在培育期与衰退期,以及装修期,各个子项目周期表现形成了互补与平衡。比如娱乐与康体是开张趋热,刚好化解客房餐饮趋冷;娱乐第4年衰退时,客房、康体刚好平稳或上涨。
    这种旺衰平衡的业态既能产生较好的营业效益,又能避免人力与各种资源的浪费。

    2.综合性酒店内各个子经营项目的年季节性营业曲线图


    注:数值0-2.5是指市场预估的开房或开台、客流倍率。

    客房娱乐、康体的季节性表现基本相似,1到3月份是农历年底与年初的调整期,政策性影响较大,处于淡季,但刚好餐饮市场活跃,特别是宴会市场。
    季节性淡旺互补也是综合性酒店的一个特性,全年整体表现就会漂亮得多,除了在经营管理上有不少互动补益外,这对投资者与经营者的信心来讲也增强了不少。
    以上因素会受城市招商引资力度、同行业进入发展快慢、政府政策调整等影响,酒店顾问许春明仅从普遍现象进行分析、难概全面。并借此机会请同行伸出贵手、动动鼠标作作以下问卷调查,以便印证或修正。



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