作为曾经的风口行业，长租公寓吸引了各路资本涌入，万科、龙湖等头部开发商也纷纷创立自有品牌，如今却是一地鸡毛。早在2018年，原我爱我家集团副总裁胡景晖，面对资本大幅推高租金的乱象时，就大胆预言：如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去，未来两年将会成为大批长租公寓死亡之年。如果长租公寓爆雷，后果会比P2P爆雷更为严重，因为会出现业主驱赶承租人的情况，成千上万人将无家可归。
作为房地产市场平稳健康发展的长效机制，很多人现在非常关心长租公寓的未来，和租售同权能否实现。 为此，功夫财经独家专访了原我爱我家集团副总裁、中国房地产经纪同业联盟创始主席胡景晖老师，以下内容整理自本次专访：
长租公寓本身是一个非常好的行业，国家本意是想通过租赁市场的规范和发展，解决一部分人暂时因为房价过高无法购房的实际居住问题。其实早在2000年，我爱我家就做过这方面业务，最早叫房屋银行，后来叫房屋托管，但这个行业真正开始引起资本的兴趣，是在2015年。当时，国家密集出台了一些扶持和鼓励长租公寓发展的政策，另一方面，长租公寓运营，结合了互联网的技术创新，最终变成了资本追捧的风口。但实际上2015年之后，特别是2017—2018年，长租公寓出现了很严重的问题，为今天的爆雷埋下隐患。2018年春节后，在资本加持下，很多长租公寓运营商为了争抢房源，以高出合理租金20%-30%的价格征收房源。在争抢房源之后，为了把房子快速租出去，又开始降价争抢客源，纷纷打起价格战。因为每一天的空置，都是成本和资金的损失。不过，过去这两三年，一些城市随着产业结构、就业机会和人口布局的调整，并没有发生长租公寓此前的财务模型测算结果，每年租金涨两位数。比如北京，连续三年就出现了常住人口负增长，这种情况下，租金增长是乏力的。最终导致了运营商以高出市场合理租金收房，以低于市场一两成的价格出租，这样的高进低出肯定是要亏损的，不能长期维系。
以前收租金一般是一个季度或者半年，引入租金贷之后，一次就可以收一年的租金，再加上两个月的押金，运营商一次可以拿到14个月的房租。而这14个月的房租，如果是按月付或者按季度付给业主，就会形成一个非常大的资金池。资金池在缺乏监管的情况下，运营商会有各种各样的用途。把钱拿去做企业的长期发展，比如收房、装修等，还算比较好的。有些就拿去炒股了，甚至干脆卷钱跑路。
对资金缺乏有效的监管，给这个行业埋下了暴雷的伏笔。运营商资金池里的钱，实际上是一年之内，需要付给业主的，并不是它自己的钱。但实际上，很多运营商利用这些钱去做长期的滚动发展时，比如房屋装修装配，财务会做36个月的摊销。也就是说，从财务折旧和摊销的规则上讲，这笔钱要三年才能回收。当把一年要付出去的钱，做成了三年回收的长效投资，显然也是在财务上埋下了一个雷。
高进低出、长收短付、短钱长投这三个因素叠加在一起，就给长租公寓的发展埋下了一个巨大的不确定的雷。一旦没有大量新租客，使用租金贷向资金池里沉淀资金时，就容易出现现金流的断裂，最后爆雷爆仓。再加上今年由于疫情的影响，很多租客在春节后甚至到五六月份，都没有复工，导致一些城市的长租公寓实际空置率，达到了25%-30%。最终，商业模式的硬伤、产业和人口的外迁、租客可支配收入没有大幅度增长，加上疫情的催化，导致了今年长租公寓出现了爆雷潮。未来要防止长租公寓出现大规模爆雷，首先要加强立法工作，完善相关法律法规。最近住建部发布了住房租赁条例征求意见稿 ，据我所知，北京也在紧锣密鼓地加强相关工作，今年应该会出台第一个省级的地方性行政法规，对住房租赁加强管理。除了立法之外，长租公寓还应该做一个整体的产业发展规划。国家对长租公寓给了优惠政策，现在大概有2亿城市人口租房，这个产业有很大的发展空间。如果既要规范又要发展，那详尽的规划就是必不可少的。包括是否要进行税收的减免，低息贷款，财政补贴，怎么结合金融市场的创新融资；怎么有效进行信息管理和人口管理；怎么利用城市土地的招拍挂，农村集体用地怎么使用等等。这些统筹，已经超出了单一部门所能够规划和管辖的范畴。我们应该，尽早对长租公寓做出一个10年甚至更长时间的产业发展规划，把长租公寓从房地产产业属性，划成关乎民生的现代服务产业。如果产业类别改变，我相信减费、降税、财政补贴、低息贷款还有一系列优惠政策都会落实，让那些真正规范经营的企业得到有效的扶持。未来长租公寓行业还是一个非常重要，也有很大发展潜力的现代服务产业。长租公寓的兴起与租售同权密切相关。可是疫情期间发生的一些事情，让大家对租售同权比较失望。比如复工后很多小区规定非本小区业主禁止入内，导致很多租客无法进入小区，引发网友不满。虽然事情很快得到了解决，但大家买房的欲望也更加强烈了。租售同权已经提出来几年了，出现的问题究其根源，主要是两方面：
一方面是法律法规需要完善，通过一些具体的法律条文规定，来确保承租人和购房人享有同等的权益。就像疫情期间出现的非业主不能进入小区一样，这需要制定一系列更详尽的法律法规。另一方面是公共资源相对比较稀缺，比如教育、医疗、养老等。因为这点，很多家长宁愿花高价买学区房，给孩子买一个入学资格也不租房，还有很多人买房是为了老人能够就近看病等等。现在很多网友表示：别说租购同权了，就是买了房子，教育、医疗、养老等资源都不足。所以未来很重要的一点，就是要大力发展和建设公共服务体系，把蛋糕做大。近期我们也能看到政府的一些动作，比如旧改。新基建中也提出，要大力发展社区的教育、医疗、养老体系和公共服务。当公共服务资源比较充盈的时候，那么不管是买还是租，都能够分配到合理的资源，那时候租售同权就会更容易落地。
《功夫财经》胡景晖
