目前在售的惠州地区新楼盘270个左右，比东莞在售的53个新楼盘多出5倍，惠州政府的卖地力度非常大，新盘数量和超10万居民容量的楼盘体量众多，中国盛产超级大盘的城市惠州排名第一，紧随其后的是贵阳，新盘可以容纳近400万人口......
去惠州调研了三天，准确地说，是去了惠阳和大亚湾两个地方，因为一万多平方平公里的惠州，以地多山多著称，热点片区并不多，投资客重点买入的区域主要集中在惠阳和大亚湾。
都说惠州盛产房子，惠州的房子主要集中在惠阳和大亚湾；而惠阳和大亚湾的房子，又主要集中在以下六个片区：
■临深片区2、高铁南站片区3、大亚湾西区4、淡水片区5、澳头片区6、大亚湾海景片区
这六个片区，各有各的投资逻辑：
1、临深片区：紧临坪山，主打离深圳最近，可以实现双城通勤。
以大盘龙光城、锦绣一号、卓越东部蔚蓝海岸为代表。龙光城目前北五期在售，精装售价15000-16500，卓越蔚蓝海岸精装均价14500。
除了以上几个大盘，这一片区还有众多中小体量楼盘在售。
2、高铁南站片区：距离高铁惠州南站最近，主打30分钟通达深圳北站，实现双城通勤。
代表楼盘星河丹堤，目前在售最后一期玖誉，均价17000。
3、大亚湾西区：位于临深片区东南部，主打大亚湾新区和深圳外溢，属于新开发片区，楼盘众多。
代表楼盘碧桂园太东公园上城、灿邦新天地、泰丰牧马湖等，均价13000-15000。
4、淡水片区：惠阳中心老城区，十八线城貌，人口多，配套全，老城区没地了，大量新盘集中在老城周边，主打临深投资与老城人口外溢。
以恒大棕榈岛、雅居乐花园、九洲玉带湾为代表，均价12000-14000。
5、澳头片区：南部临海老城区，同样有大量新盘集中在老城区周边，主打临深投资与海景概念。
代表楼盘合生滨海城、伟业兰廷湾等，均价11000-13000。
6、大亚湾海景片区：石化区东部沿海地带，这里有一片天然沙滩，海景资源丰富，主打海景、临深与度假。
代表楼盘华润小径湾和碧桂园十里银滩，均价12000-14000。
以上六个片区就是80%的惠州投资客集中的片区，各有自己的一套投资逻辑和打法，但都以临深和大湾区两大概念打底。
依靠这些强大的概念和楼市高峰期，近三年惠州卖出了大约五十万套新房，绝大部分都集中在这些片区。
■梳理完一遍惠阳和大亚湾的楼市，会发现两个很奇怪的问题。
第一，离深圳这么近，有临深和大湾区双概念加持，价格为什么并不高?
最贵的南站大盘星河丹堤不过17000，和东莞动辄两万多的房价比起来，惠阳房价为何如此亲民。
第二，惠阳房价十分扁平化，普遍集中在12000-15000之间，价格毫无层次感。
想去惠州投资的人，不妨先想一想这两个问题。
惠州能吸引无数投资客去买房，一是价格低，几十万首付、月供几千就能买到一套精装新房。
二是兼具了临深和大亚湾两个超级概念，就算只对标三万多的坪山，再怎么保守估计，下一步涨到两万也是稳稳的吧。
然而，很多事情并不是想当然。
一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。
惠阳，当然不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。
第一，惠州的房子太多太多，严重供大于求。
以链家的数据为准，目前在售的惠阳新盘87个，大亚湾新盘125个，加起来共有新盘212个。
而惠州其他非热门片区，博罗新盘25个，惠东新盘30个，龙门新盘3个。
再来看东莞的数据，东莞的莞城区，在售新盘13个；临深的凤岗镇，新盘16个；虎门镇，新盘19个；长安镇，新盘5个。
单惠阳和大亚湾在售的新盘数量，就超过了东莞全部镇区的新盘总和。
惠州政府的卖地力度有多大，开发商对惠阳和大亚湾的扎堆热炒效应有多强，新盘数量就是最直接的体现。
而且，新盘数量众多，并不是惠州楼市的全部真相。
惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。
有不少楼盘，自己就是一座城。
龙光城：占地185万平米，建面500万平米，规划3万户，可容纳人口20万；星河丹堤：占地120万平米，建面200万平米，规划1万3千户，可容纳人口5万；雅居乐花园：占地62万平米，规划1万6千户，可容纳人口6万；碧桂园十里银滩：占地144万平米，规划5万户，可容纳人口20万；合生滨海城：占地300万平米，规划1万2千户，可容纳人口5万；碧桂园润杨溪谷：占地200万平米，规划8千户，可容纳人口3万；……
惠州有很多数百万平米体量的超级大盘，随意上几张沙盘图大家感受一下。
▲ 龙光城沙盘
▲ 卓越东部蔚蓝海岸沙盘
▲ 碧桂园十里银滩沙盘
▲ 星河丹堤沙盘
中国盛产超级大盘的城市，惠州排名第一，紧随其后的是贵阳。
装满惠阳和大亚湾212个新盘需要多少人口?
我简单估算了一下，单这十几个超级大盘人口容纳量已接近百万，剩下200个楼盘，按保守估算每个楼盘容纳5000人来计，又是一个100万，填满这些楼盘，需要200万人口！
目前惠阳和大亚湾区的实际人口是多少?
据2018年统计数据，惠阳区常住人口60万，大亚湾常住人口43万，加起来一共103万。
还需要200万人口，才能填满整个惠阳和大亚湾的房子。
人肯定是不会来的，房子却大部分都卖出去了，卖给谁了，全国各地的投资客啊；卖出的房子没有人住怎么办，空置呗！
借着大势普涨和粤港湾大湾区的春风，惠州在2016、17、18三年投资高峰期，分别卖掉了15.7万、13.9 和17.5万套一手房，共计47.1万套。
惠州需要这么多房子吗?根本没有人计算过，也没有人思考过，只是凭着一时冲动，一批又一批的人，就像羊群一样冲了进去。
50万套新房卖出去了，买房人会来住吗?当然不会，因为惠阳根本没有产业。
三天时间，我走遍了惠阳和大亚湾，看到的只有四种景象，第一是房子，到处都是密密麻麻的楼盘；第二是淡水和澳头与十八线县城无差别的繁华老城区；第三是环绕四周的大山；第四是杂乱无序的未修整土地，我猜它们大部分已经卖出去了。
惟一没有看到的是产业，连一栋像样的写字楼也没有看到，甚至连中低端的工厂都很少看到。
如果说惠州还有电子、汽车和石化三大支柱产业，那惠阳的产业就是房地产，仅靠卖地和搞地产开发，已经实现了小康和富裕，还去折腾什么高新产业呢。
惠州卖地的最大特点就是薄利多销，2018年成交总面积295万平方米，成交金额208亿，每平米只有7000元。
但和2017年相比，地价还是贵多了，2017年上半年，惠州卖地182万平米，成交金额76亿元，每平米只有4100。
惠州卖地的历史悠久，像龙光城、星河丹堤、碧桂园十里银滩、合生滨海城这些超级大盘，都是开发商十多年前拿的地，分多期开发，已经卖了八到十年，吃尽了房价上涨的红利。
这些大盘当年拿地极为便宜，开发的楼盘面积超大，配套齐全，又占据了最好的区位，它们的定价封死了后续楼盘的上涨空间。
比如临深的龙光城，配套了15所学校，引进了沃尔玛和大型商超，16500的价格，封顶了临深的价位。
▲ 龙光城一角
▲ 龙光城配套商超
而南站的星河丹堤，配套了华师大附属惠阳学校、星河COCO Garden，体育公园、登山跑道、社康中心等，17000的价格，封顶了南站的价位。
惠阳最有价值的两个概念，最临深和临高铁南站，已经被龙光城和星河丹堤牢牢把控了。
而其他后续拿地的开发商，地价贵了，地块小了，没有能力，也没有动力打造这么多配套，加上楼盘太多，价格互相压制，定价只能依次往下递减。
因此，临深的大部分楼盘，价格都在12000-15000之间。
临深15000，再往东走，离深圳更远的惠阳城区和大亚湾西区，价格自然不可能高出这个标准，多在12000-14000之间。
加上惠阳没有产业，不存在高新园区附近房价异军突起的情况，因此房价出现了极度扁平化的现象。
那么，龙光城和星河丹堤这两个盘，价格可以上拉到20000，提高惠阳楼市的均价吗?
对不起，拉不到，因为大潮退后，遍地楼盘，严重供大于求的惠阳楼市，房子根本卖不动，目前这个价格已是勉力维持。
那么，惠阳临深和南站片区到底能否实现双城通勤?
哪些片区是真临深哪些是伪临深?
惠阳的二手房市场是否是传说中的七折甩卖?
惠阳到底有没有有价值的片区?
这些问题，我会在下一篇给出答案。
